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RÍO TERCERO / SECTOR HABITACIONAL / INFORME DE SINERGIA /
El déficit habitacional es una realidad que aqueja a gran parte de la sociedad argentina, y de la que no está exenta la ciudadanía riotercerense.
Las dificultades que se presentan al momento de alquilar son diversas, tanto para el inquilino como para el propietario/inmobiliaria. Además, es notable la diferencia en la oferta de viviendas a la venta respecto a la oferta de viviendas para alquilar: la oferta de viviendas a la venta es amplia, mientras que la disponibilidad de alquileres es muy escasa, y la demanda muy alta.
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Oferta de viviendas en alquiler en Río Tercero
A los fines del presente estudio, se realizó un trabajo de campo por distintas inmobiliarias de la ciudad, para acceder a los datos que a continuación se detallan. Respecto a la cantidad de viviendas disponibles para ser alquiladas (tanto casas como departamentos), la disponibilidad es de entre 0 y 4 por inmobiliaria, lo que da una oferta verdaderamente acotada para la demanda existente.
En lo que se refiere a esto último, las personas que consultan en las inmobiliarias por viviendas en alquiler ronda las 80 por semana (por inmobiliaria), lo que demuestra una notable diferencia entre la necesidad de alquilar por parte de la sociedad de Río Tercero y la disponibilidad de viviendas a tal efecto. Es decir, se le puede dar respuesta solamente al 2,5% de las personas que necesitan alquilar una vivienda.
En cuanto a los valores para alquilar en la actualidad, los montos oscilan entre $45.000 y $200.000. Esto va a depender, en primer lugar, del tipo de vivienda que se trate (departamento o casa); en segundo lugar, si es una vivienda de un solo dormitorio, dos dormitorios o más de dos; y, en tercer lugar, dependerá de la ubicación del inmueble.
Ejemplo de ello es: un departamento de una habitación, ubicado en el centro de la ciudad, ronda los $65.000. Mientras que una casa de dos dormitorios, ubicada en barrio Villa Zoila oscila los $130.000. Cabe aclarar que, en los casos de los departamentos, se debe sumar el monto de las expensas.
Según relevamientos oficiales, en julio, el aumento de los alquileres en Río Tercero fue del 104% aproximadamente (a nivel nacional fue del 100%). Es decir, una vivienda por la cual se abonaba $30.000 de alquiler, pasó a valer $61.200, aproximadamente.
Teniendo en cuenta los altos niveles inflacionarios y la baja (o nula) suba salarial, podemos afirmar que alquilar representa entre un 20% y un 50% del salario para los riotercerenses.
Oferta de viviendas a la venta en Río Tercero.
Ahora bien, cuando observamos la demanda de viviendas disponibles para la venta en la ciudad, los datos son diferentes. Según los datos relevados en diferentes inmobiliarias de Río Tercero, la oferta de viviendas a la venta son entre 80 y 130 por inmobiliaria.
Lo observable en este caso es que, quienes son propietarios, ponen como última opción el hecho de alquilar sus viviendas, prefiriendo mantenerlas ociosas (vacías) hasta poder venderlas.
Incluso ya es notable la disponibilidad de la modalidad “alquiler temporario”, donde se efectúa un contrato de alquiler por lapsos cortos de tiempo (días o semanas) para que la inflación no desactualice los montos, y así, otorgar mayores réditos a los propietarios sin dejar de ofrecer la posibilidad de alquilar, aunque no resuelve en absoluto el déficit habitacional. Esto es evidenciable en toda la ciudad, que se hace eco de la problemática a nivel nacional.
Conclusiones
A la problemática del déficit habitacional y las pocas viviendas que se encuentran disponibles para alquilar, se le suma el hecho de la dificultad para poder pagar el dinero que se solicita por esos alquileres, sobre todo cuando se avecinan los vencimientos y sus consecuentes actualizaciones.
Corredores inmobiliarios coinciden en que la nueva ley de alquileres impactó gravemente en el sector, ya que lo desabasteció y generó que la oferta hoy sea prácticamente nula. Al mismo tiempo, propietarios que disponen de propiedades para alquilar eligen no hacerlo, prefiriendo aguardar a la venta del inmueble puesto que los desfases entre las actualizaciones de los contratos y el ritmo inflacionario no les son convenientes.
Ahora bien, quienes más sufren la problemática son los inquilinos: el aumento de julio en Río Tercero, como mencionamos anteriormente, fue del 104% aproximadamente, lo que dobla todos los montos a pagar a partir de ese vencimiento, y que en su gran mayoría no pueden ser afrontados por quienes alquilan.
Esto último se debe a que los salarios no aumentan de la misma manera, ni en los mismos lapsos de tiempo que las actualizaciones, lo cual genera que entre el 20% y el 50% de los sueldos sean destinados al pago de los alquileres.
Cifras verdaderamente preocupantes, y que generan un círculo vicioso: una ley que desalienta a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler (o construir nuevas a tal efecto); a los inquilinos les cuesta cada vez más pagar la renta mes a mes; y las propiedades ofertadas para alquilar son muy pocas.
Posibles soluciones
En medio de este panorama, cae de maduro, que la ley de alquileres debe ser revisada y re-discutida en el Congreso de la Nación, puesto que todas las partes intervinientes en el proceso de alquiler tienen sus reticencias dado el perjuicio que ocasiona.
Sin embargo, otras medidas podrían ser tenidas en cuenta en caso de que la actual ley de alquileres continúe en vigencia. Una de ellas es el modelo “Construir para alquilar”, que países como España, Estados Unidos y el Reino Unido están implementando hace un tiempo: realizar construcciones edilicias destinadas en su totalidad al alquiler de las propiedades.
Este modelo consiste en que se alquilan edificios enteros que son propiedad de una misma empresa. La gestión de los alquileres queda en manos de las empresas y no de los particulares.
Los inversores buscan una corriente fija de ingresos a largo plazo: el pago de los alquileres por parte de sus arrendatarios. Este modelo de construcción se populariza cada vez más debido a diferentes motivos, entre ellos algunos que aquejan de igual manera a la sociedad argentina toda: la imposibilidad de acceder a una vivienda propia por parte de la población joven; la baja oferta de viviendas en alquiler; la alta demanda de viviendas para alquilar; los altos precios de los alquileres disponibles; entre otros.
Si bien desde el municipio es muy difícil poder dar una solución acabada a este problema, puede pensarse en soluciones integrales entre el Estado Nacional, Provincial y Municipal. Ejemplo de ello sería una disminución en las cargas impositivas como el impuesto a las ganancias, o relacionadas con la propiedad de manera directa (por ejemplo, el impuesto inmobiliario provincial), o la Tasa a la Propiedad inmueble del Municipio.
Otro ejemplo desde donde el Estado Municipal podría brindar soluciones a esta problemática es a través de la creación de viviendas cooperativas, interviniendo
fundamentalmente en tres momentos: en primer lugar, a través de medidas que permitan el acceso a terrenos, inmuebles ya existentes, financiación, recursos económicos y apoyo técnico.
Estos factores determinarán los costes iniciales del proyecto de vivienda y, por lo tanto, su asequibilidad inicial. En segundo lugar, mediante normas que regulan el acceso al parque de viviendas cooperativas para evitar un potencial monopolio de acceso y mantener el sector abierto a un público diverso. También pueden mejorar la asequibilidad a largo plazo de las viviendas cooperativas concediendo ayudas para hacer frente a los gastos de vivienda a residentes con ingresos bajos y para apoyar el mantenimiento, la reparación y las obras de mejora del parque de viviendas.
Y por último, manteniendo el modelo en el tiempo. Las regulaciones pueden restringir el valor patrimonial de la vivienda cooperativa y las posibilidades de actividades con ánimo de lucro. El Estado Municipal puede fomentar políticas específicas y marcos legales para minimizar el riesgo de capitalización del valor
patrimonial de las viviendas cooperativas por parte de los miembros y otros actores.
